¿Qué gastos le corresponden al inquilino y cuáles al arrendador?
Inmueble en España
Son muchos los propietarios no-residentes de inmuebles en España, que lejos de destinar su vivienda española a una segunda residencia vacacional de uso personal, intentan sacarle un provecho económico mediante su alquiler.
Aunque la normativa reguladora de los arrendamientos urbanos ha tenido una importante evolución con numerosas modificaciones a lo largo de los últimos años, que implican el sometimiento a diferentes regímenes dependiendo de la fecha en la que se formalizó el contrato, e incluso debemos distinguir si se trata de un arrendamiento prolongado, o uno de temporada (generalmente no superior a los 11 meses, aunque la duración por sí sola no tiene que ser determinante) o turístico – que está sometido a una normativa específica – (cuando el arrendador actúa como empresario turístico), queremos centrarnos en este artículo en la regulación de los arrendamientos urbanos ordinarios de larga duración, iniciados en la actualidad, dado que quienes no residen en España generalmente no disponen de la infraestructura necesaria para afrontar los retos relacionados con la explotación turística de su vivienda.
En lo que se refiere a los arrendamientos urbanos ordinarios, una de las dudas que más frecuentemente se suscita, es la cuestión, cuales son los importes, al margen, claro está del alquiler convenido, cuyo pago corresponde a los inquilinos, y cuales deberán ser sufragados por el arrendador.
Si no existe ningún acuerdo contractual específico al respecto, en base a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), le corresponde al arrendador conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, motivo por el cual se tendrá que hacer cargo de los gastos de mantenimiento, así como de las reparaciones por desgaste o antigüedad, mientras que el inquilino deberá hacer frente a los daños causados por él mismo así como las reparaciones o los arreglos de entidad mínima.
El arrendador además responderá del Impuesto sobre bienes inmuebles, las cuotas de comunidad y la tasa de retirada de basura. El arrendatario en cambio, como es lógico, deberá sufragar los gastos relativos a los suministros, tales como electricidad y agua.
Al margen de los acuerdos que alcanzaran las partes, cabe destacar, que de acuerdo con el articulo 20 LAU, si se hubiese establecido que el inquilino debe correr con los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles u otro concepto que le corresponda en origen al arrendador, también debe haberse incluido en el contrato a qué importe asciende dicho concepto anualmente, ya que de no ser así, el inquilino no conocería la magnitud de las responsabilidades económicas en las que habría incurrido. De ahí, que se encuentren sentencias que liberan al inquilino de pagar por ejemplo los gastos de comunidad, si no se hubiese expresado el importe correspondiente en el contrato de arrendamiento (véase Sentencia de la AP de Las Palmas de Gran Canaria de fecha 20 de Junio de 2013).
En cualquier caso se debe destacar que de acuerdo con el artículo 27.2.a.) LAU, y si la cláusula no está viciada por el defecto anteriormente descrito, el impago del alquiler así como de cualquiera de las cantidades cuyo pago hubiese asumido el inquilino, le permiten al arrendador resolver el contrato.
Teniendo en cuenta que las cantidades cuyo pago fue asumido contractualmente por el inquilino pueden ser de escasa cantidad, se han producido numerosos procedimientos para determinar hasta que punto lo establecido en la LAU debe ser aplicado en toda su literalidad, o si debe ser relativizado. Es cierto que a primera vista, sancionar con la resolución del contrato a quién pague el alquiler y no hubiese hecho frente al pago de otras cantidades puede parecer desmesurado. Pues bien, en lo que se refiere al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 12 de Enero de 2007, tuvo oportunidad de pronunciarse al respecto, y resolvió que efectivamente su impago por parte del inquilino otorgaba al arrendador el derecho a resolver el contrato.
De ahí que para asegurarnos la validez y aplicabilidad de una cláusula que determina la obligación por parte del inquilino de pagar un importe asimilado a la renta, debemos indicar siempre el importe anual al que asciende, para así, en caso de no producirse el pago por parte del inquilino, poder hacer valer nuestro derecho a resolver el citado contrato.
Ingmar Hessler. Der Autor ist deutscher Rechtsanwalt, spanischer Abogado und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für die spanische Sprache. Im Juli 2015 wurde das von ihm verfasste Werk «Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien» veröffentlicht. Er berät und vertritt seine Mandantschaft spanienweit. www.hesslerdelcuerpo.com – info@hesslerdelcuerpo.com
Este texto fue traducido o revisado por Blasco Traducciones – http://www.blasco-traducciones.com/
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