Uso comunitario de instalaciones en un complejo inmobiliario

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Consulta:

Soy propietario de un loft situado dentro de un extenso complejo inmobiliario. El conjunto consta entre otras cosas de dos piscinas, trasteros, zonas verdes, gimnasio y dispone de un garaje subterráneo con más de 100 plazas de aparcamiento. Dado que estas plazas pudieron ser adquiridas separadas e independientemente de las viviendas, muchos aparcamientos son propiedad de personas que no son al mismo tiempo titulares de una vivienda. Sin embargo, sí que hacen uso de las piscinas y del gimnasio. ¿Ése tipo de elementos no deberían ser de uso exclusivo de los propietarios de las viviendas? ¿Podríamos impedirles a los propietarios de las plazas de aparcamiento el acceso a estos elementos?

Respuesta:
Para poder dar respuesta a su pregunta, sería necesario estudiar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad. A menudo, existen varias comunidades de forma paralela formando a su vez una supra-comunidad. Así por ejemplo el garaje subterráneo podría representar una comunidad en si sola. En tal supuesto, los elementos comunes pertenecientes a la comunidad de propietarios formada por las viviendas, no lo serían al mismo tiempo de la comunidad formada por los dueños de las plazas de aparcamiento. Si los elementos descritos fueran titularidad de un conjunto de comunidades, habría que analizar, si existen reglas especiales reguladoras del uso y disfrute aplicables.

“Si el propietario de una plaza de aparcamiento ésta obligado a participar en el mantenimiento de las instalaciones comunitarias, también debería estar autorizado para hacer uso de ellas”

Ante la ausencia de estipulaciones específicas, y en caso de que las viviendas y las plazas de aparcamiento perteneciesen directamente a una única comunidad, yo personalmente defendería la postura, de que todos los propietarios estarían autorizados para hacer uso de las piscinas y del gimnasio. Con independencia de que pudiesen ser solamente propietarios de una plaza de aparcamiento o también de una vivienda. Justifico mi valoración en base a que cada propietario será, en proporción a su cuota de participación, copropietario de los elementos comunes. Si además ésta obligado a participar en el mantenimiento de las instalaciones comunitarias, también debería estar autorizado para hacer uso de ellas.

“El Tribunal Supremos español, ha decidido en Sentencia de fecha 2 de febrero de 2006, de forma justamente opuesta”

Sin embargo, y relativizando mi valoración personal, habrá que tener en cuenta, que el Tribunal Supremos español, ha decidido en Sentencia de fecha 2 de febrero de 2006, de forma justamente opuesta. Ahí se defendió la postura, que una comunidad podría impedirle al propietario de una plaza de aparcamiento el uso de la piscina, porque “por pura lógica” sería evidente, que su uso solamente debería recaer en los propietarios de las viviendas. Por los motivos expuestos, sin embargo, considero que dicha decisión es cuestionable.

Asimismo habría que hacer mención a otro aspecto importante: En su pregunta no ha indicado dónde se ubica su inmueble. Mis explicaciones se refieren a la situación en España, dejando al margen Cataluña. Cataluña tiene en el ámbito de la propiedad horizontal competencia legisladora, y ha hecho uso de sus facultades codificando su derecho foral al respecto en el marco del libro quinto del Código Civil de Cataluña.

Partiendo del derecho foral catalán, llegaría a reiterar y confirmar mi opinión personal, arriba descrita, pero destacando una importante peculiaridad. Para su interpretación, la última instancia no es el Tribunal Supremo español, sino el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Y en su sede, véase la casualidad, con Sentencia de fecha 20 de julio de 2015, se decidió de forma contraria a lo que opina el Tribunal Supremo. Según la opinión del TSJC, los dueños de plazas de aparcamiento podrán hacer uso de piscinas. Considero la valoración expuesta anteriormente y compartida en Cataluña, es la más indicada, no obstante, en este momento se contrapone al criterio del Tribunal Supremo.

Ingmar Hessler (Hessler & del Cuerpo – Abogados Rechtsanwälte). Der Autor ist deutscher Rechtsanwalt, spanischer Abogado und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für die spanische Sprache. Im Juli dieses Jahres wurde das von ihm verfasste Werk «Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien» veröffentlicht. Er berät und vertritt seine Mandantschaft spanienweit. www.hesslerdelcuerpo.com – info@hesslerdelcuerpo.com

Übersetzung lektoriert durch Blasco Traducciones http://www.blasco-traducciones.com/
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