Welche Ausgaben trägt der Mieter bzw. Vermieter?
Immobilie in Spanien
Viele nicht-residente Eigentümer von Spanienimmobilien nutzen Ihre Wohnungen und Häuser nicht etwa nur als Urlaubsdomizile, sondern versuchen, diese mittels Vermietung einer wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen.
Wenngleich das spanische Mietrecht für in den letzten Jahren mehrfach umfangreichen Änderungen unterzogen wurde, und deshalb bei der rechtlichen Einordnung eines jeden Vertrages darauf abgestellt werden muss, in welchem Jahr das Mietverhältnis zustande kam, um die einschlägigen Vorschriften zu ermitteln, und darüber hinaus sogar zwischen Dauermietverhältnissen, saisonalen Mietverhältnissen (regelmäßig mit einer Dauer von höchstens 11 Monaten, wenngleich es nicht alleine auf die Dauer ankommt) und Mietverhältnissen touristischer Art (wenn der Vermieter durch seine Betätigung auf dem Tourismusmarkt agiert) zu unterscheiden ist, möchten wir in diesem Artikel lediglich auf die gegenwärtig abgeschlossenen Dauermietverhältnisse eingehen, denn wer seinen Wohnsitz außerhalb Spaniens hat, wird regelmäßig nicht über die erforderliche Infrastruktur verfügen, um den Herausforderungen einer touristischen Verwertung der Immobilie zu begegnen.
Bei gewöhnlichen Wohnraummietverhältnissen, stellt sich oftmals die Frage, welche Beträge, abgesehen natürlich von der vereinbarten Miete, zu Lasten des Mieters gehen, und welche auf den Vermieter entfallen.
Wenn diesbezüglich keine vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, entfallen – ausgehend vom Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU) – auf den Vermieter all diejenigen Ausgaben, welche im Zusammenhang mit der Bewohnbarkeit der Immobilie stehen, sowie aufgrund der Abnutzung anfallen oder durch das Alter der Immobilie und die durch erforderlich gewordene Reparaturen entstehen, während der Mieter die mit den von ihm verursachten Schäden verbundenen Kosten sowie Kleinst- oder Bagatellreparaturen tragen muss.
Der Vermieter muss außerdem die Grundsteuer, die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft und die Müllentsorgungsgebühren zahlen. Im Gegenzug entfallen auf den Mieter selbstverständlich alle verbrauchsabhängigen Kosten, wie Strom und Wasser.
Unabhängig von den Abreden, welche zwischen den Parteien getroffen werden, sollte hervorgehoben werden, dass gemäß Artikel 20 LAU, wenn vereinbart worden ist, dass der Mieter die Gemeinschaftsbeiträge, die Grundsteuer oder einen sonstigen Posten zu tragen hat, der eigentlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, im Vertrag auch festgehalten werden muss, auf welchen Betrag sich diese Ausgabe jährlich beläuft. Andernfalls kann der Mieter den Umfang seiner wirtschaftlichen Pflichten nicht kennen. Deshalb finden sich auch zahlreiche Entscheidungen, welche den Mieter von der Zahlungspflicht eines bestimmten Kostenpunktes, wie z.B. die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, befreien, wenn der entsprechend anfallende Betrag nicht im Mietvertrag genannt wurde (siehe Urteil der AP von Las Palmas de Gran Canaria, vom 20. Juni 2013).
In jedem Fall ist hervorzuheben, dass gemäß Artikel 27.2.a.) LAU, und wenn die entsprechende Vertragsklausel nicht etwa von dem soeben bezeichneten Mangel betroffen ist, die Nichterfüllung jedweder mit dem Mieter vereinbarten Zahlungspflicht, dem Vermieter gestattet, den Vertrag zu kündigen.
Angesichts der Tatsache, dass die vertraglich – neben der Miete – vereinbarten Beträge teilweise sehr gering sein können, ist es in diesem Zusammenhang zu zahlreichen Prozessen gekommen, in denen zu ermitteln war, ob die im spanischen Mietgesetz vorgesehene Regelung tatsächlich entsprechend ihrem Wortlaut anzuwenden ist. Schließlich kann es auf den ersten Blick übertrieben erscheinen, dem Vermieter eine Kündigung zu gestatten, wenn der Mieter zwar die Miete immer pünktlich gezahlt hat, und lediglich einer gesondert vereinbarten Kostentragungspflicht geringen Ausmaßes, wie beispielsweise der Grundsteuer, nicht nachgekommen ist. Aufgrund einer Entscheidung des Tribunal Supremo vom 12. Januar 2007 wurde diese Frage endgültig geklärt. Der Oberste Gerichtshof entschied, dass die nicht erfolgte Zahlung eines solchen Betrages den Vermieter berechtigt, dass Mietverhältnis mittels Kündigung zu beenden.
Zusammenfassend kann also gesagt werden, dass der Vermieter alle durch den Mieter zu tragenden Beträge genau zu beziffern und im Vertrag festzuhalten hat, damit er bei Nichterfüllung dieser Zahlungspflicht durch den Mieter von seinem diesbezüglichen Kündigungsrecht Gebrauch machen kann.
Ingmar Hessler. Der Autor ist deutscher Rechtsanwalt, spanischer Abogado und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für die spanische Sprache. Im Juli 2015 wurde das von ihm verfasste Werk «Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien» veröffentlicht. Er berät und vertritt seine Mandantschaft spanienweit. www.hesslerdelcuerpo.com – info@hesslerdelcuerpo.com
Text übersetzt oder lektoriert von Blasco Traducciones in Frankfurt – http://www.blasco-traducciones.com/
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