Müssen Ladenlokale im Erdgeschoß die Kosten für einen Fahrstuhl tragen?
Frage: Uns gehört ein Ferienappartement in La Manga del Mar Menor (Murcia). Im Erdgeschoß befinden sich vier Geschäftslokale. Nun steht die Erneuerung des Fahrstuhls an. Es ist richtig, dass dies innerhalb von 20 Jahren der zweite vollständige Austausch ist. Aber aufgrund der Lage, genau zwischen Mittelmeer und Binnenmeer, und nur jeweils wenige Meter vom Strand entfernt, führt der Salzgehalt in der Luft verbunden mit den hohen Temperaturen und der intensiven Nutzung (acht Stockwerke, mit jeweils sechs Wohnungen, und einem einzigen Aufzug) zu einem erheblichen Verschleiß. Auf jedes der vier Geschäftslokale entfällt aufgrund ihrer Größe und ausschließlichen Trassennutzung eine Beteiligungsquote in Höhe von jeweils 5 %, insgesamt also 20 %. Nun weigern sich die Geschäfte einen Beitrag zur Fahrstuhlerneuerung zu leisten. Dies mit der Argumentation, sie könnten diesen gar nicht nutzen. Kann die Gemeinschaft sie dazu zwingen?
Antwort: Es kommt darauf an, welche Regelungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftssatzung getroffen wurden. Daraus ergeben sich die Beteiligungsquote und der Umfang der Beitragspflichten. Es können also vollständige Befreiungen oder Einschränkungen vorgegeben oder beschlossen worden sein, die dazu führen, dass die durch die unterschiedlichen Gemeinschaftselemente verursachten Kosten nicht im Umfang der Beteiligungsquote umgelegt werden. Fehlt es an einer solchen Angabe, stimmt die Quote tatsächlich mit der Beitragspflicht überein. Dann sind die Geschäfte auch verpflichtet Ihren Anteil an den Kosten der Fahrstuhlerneuerung zu tragen. Ob der jeweilige Eigentümer tatsächlich Gebrauch von bestimmten Gemeinschaftseinrichtungen macht oder nicht, und ob ein Gemeinschaftselement überhaupt Sinn für den einzelnen Eigentümer macht, spielt regelmäßig keine Rolle. Nur allzu häufig wird verkannt, dass gerade dies das Wesen des Wohnungseigentums ausmacht.
Schließlich geht es im Kern darum, zur Steigerung der Attraktivität einer Liegenschaft, und gleichzeitigen Kostenreduktion, ausgehend von einem gemeinsamen Grundstück, Sondereigentumselemente mit den erforderlichen und wünschenswerten Gemeinschaftseinrichtungen zu versehen, zu deren Erhaltung grundsätzlich alle Mitglieder der Gemeinschaft beitragen. Ob jeder Eigentümer diese auch nutzt, steht auf einem völlig anderen Blatt, ändert aber zunächst nichts an der allgemeinen Beitragspflicht.
Auch aus einer rein wirtschaftlichen Betrachtung heraus, scheint diese Einschätzung gerechtfertigt. Die Gemeinschaftselemente führen regelmäßig zu einer Wertsteigerung der gesamten Liegenschaft. Selbst im Falle des von Ihnen in Ihrer Frage konkret beschriebenen Aufzugs ist dies der Fall. Würde die Liegenschaft nicht mehr über einen Aufzug verfügen, würden sich auch bald keine marktüblichen Preise für die in den höheren Stockwerken gelegenen Wohnungen erzielen lassen. Wer möchte schon täglich seinen Einkauf in den siebten oder achten Stock tragen? Ohne Aufzug würde ein massiver Preisverfall eintreten, der mit der Zeit die gesamte Liegenschaft und letztlich auch die Geschäftsräume im Erdgeschoß erfassen könnte. Auch wenn sich die Eigentümer der Ladenlokale dieser Einsicht verweigern – ihnen nutzt das Bestehen eines funktionierenden Aufzugs – aus besagten Gründen – ebenfalls. Natürlich kann man subjektiv, im Einzelfall, den Umfang einer Beitragspflicht als mehr oder weniger gerechtfertigt empfinden. Auch deshalb besteht die Möglichkeit, entsprechende Änderungen vorzunehmen. Solange diese aber nicht eingetreten sind, bleibt es bei der in der Teilungserklärung und Satzung vorgenommenen Verteilung der Kosten. Sie können die Geschäftslokale daher zwingen, sich an den Kosten zu beteiligen.
Ingmar Hessler (Hessler & del Cuerpo – Abogados Rechtsanwälte). Der Autor ist deutscher Rechtsanwalt, spanischer Abogado und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für die spanische Sprache. Im Juli 2015 wurde das von ihm verfasste Werk «Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien» veröffentlicht. Er berät und vertritt seine Mandantschaft spanienweit. www.hesslerdelcuerpo.com – info@hesslerdelcuerpo.com
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Übersetzung lektoriert durch Blasco Traducciones http://www.blasco-traducciones.com/
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