¿Deben participar los locales situados en planta baja en gastos de ascensor?

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Consulta: Nos pertenece un apartamento vacacional situado en La Manga del Mar Menor (Murcia). En los bajos se encuentran ubicados cuatro locales de negocio. Ahora estamos pendientes de la sustitución del ascensor. Es cierto que se trata de la segunda sustitución en un periodo de 20 años. Pero debido a la ubicación de la finca, justo entre el Mar Menor y el Mediterráneo, y a escasos metros de sus playas, lo que conlleva una elevada concentración de sal en el medio ambiente, unido a las elevadas temperaturas, y un uso necesariamente intenso (ocho plantas con seis viviendas en cada una de ellas, y un único ascensor para dar servicio) nos vemos sometidos a un deterioro más que acelerado. Sobre cada uno de los locales recae, debido a sus dimensiones y al uso exclusivo de las terrazas una cuota de participación del 5 %, sumando entre ellos un total del 20 %. Ahora los bajos se niegan a contribuir a los gastos necesarios para sustituir el ascensor. Argumentan que ni siquiera lo pueden usar. ¿Puede la comunidad obligarles?

Respuesta: Depende de las reglas contenidas en el título constitutivo y los estatutos de la comunidad. De ellas se podrán deducir las cuotas de participación y la extensión de la obligación de contribuir a los gastos comunitarios. Es posible que se hubiesen establecido en origen, o haberse acordado posteriormente, exenciones totales o limitaciones, que conducirían a que los gastos ocasionados por los diferentes elementos comunes no se distribuyesen entre los comuneros acorde a su cuota de participación. Sin embargo, ante la falta de una determinación distinta, la cuota de participación efectivamente coincidirá proporcionalmente con la obligación de contribuir a los gastos generales. En éste caso, los bajos también estarían obligados a participar, según su cuota, en los gastos de sustitución del ascensor. Si los bajos hacen uso del ascensor o no, y si les es realmente útil o no, es una cuestión bien distinta. En demasiadas ocasiones se olvida, que ello obedece precisamente al espíritu del régimen de propiedad horizontal.

En esencia, se trata de elevar el atractivo de una finca, reduciendo al mismo tiempo el coste inherente a su terminación y mantenimiento, partiendo de un terreno compartido, y proporcionando a los elementos privativos todos los elementos comunes necesarios y deseables, debiendo generalmente contribuir todos los integrantes de la comunidad de propietarios a su mantenimiento. Si todos los propietarios hacen uso de los mismos es otro tema, pero no modifica su obligación generalizada de contribuir a los gastos comunes.

También desde un punto de vista meramente económico, dicha circunstancia encuentra su justificación. Los elementos comunes conducen habitualmente a un incremento de valor que beneficia a todos los elementos privativos pertenecientes a la finca. Incluso en el caso descrito por Usted se vería confirmada ésta regla. Si la finca careciese de ascensor, pronto tampoco se podrían alcanzar los precios de mercado para las viviendas situadas en las plantas superiores. ¿Quién estaría dispuesto a superar con la compra diaria, todos los escalones, hasta alcanzar por ejemplo el séptimo u octavo piso? Sin ascensor se produciría una importante depreciación, que con el tiempo se extendería por toda la finca, hasta llegar a afectar a los bajos comerciales. Aunque los propietarios de los bajos prefieran ignorar ésta circunstancia, ellos también se benefician de un ascensor operativo, por los motivos aquí expuestos. Evidentemente desde un punto de vista subjetivo es posible, que en casos específicos la obligación de contribuir a los gastos pueda considerarse en mayor o menor medida justa. Por ello existe la posibilidad de modificar dicha obligación y adaptarla a las necesidades concretas. Sin embargo, hay que constatar, que hasta que dicha modificación no se hubiese producido, se deberá estar a lo establecido en el título constitutivo o los estatutos, y distribuir los gastos acorde a ellos. Debido a ello podrá obligar los locales a participar en los gastos.



Ingmar Hessler (Hessler & del Cuerpo – Abogados Rechtsanwälte).
Der Autor ist
deutscher Rechtsanwalt, spanischer Abogado und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher
für die spanische Sprache. Im Juli 2015 wurde das von ihm verfasste Werk «Praxishandbuch
Wohnungseigentumsrecht in Spanien» veröffentlicht. Er berät und vertritt
seine Mandantschaft spanienweit. www.hesslerdelcuerpo.com . info@hesslerdelcuerpo.com
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