¿Cómo castigar a propietarios que incumplen su obligación de pago de cuotas comunitarias?

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Uno de los mayores problemas con los que tienen que lidiar actualmente las Comunidades de Propietarios españolas, es el impago por parte de algunos de sus propietarios de las cuotas comunitarias. De acuerdo con las estimaciones realizadas por el Observatorio de la Propiedad Horizontal, las cuotas impagadas ascenderían, sumando todos los importes pendientes en la totalidad del territorio nacional, a más de 1.8 mil millones de Euros. Éste dato podría sorprender a primera vista, pero tiene una fácil explicación. Dado que en España viven proporcionalmente más personas en un inmueble de su propiedad, que en Alemania (alrededor del 78 %, frente al 52 %), dicha democratización también conduce a un reflejo más significativo de la realidad económica actual (datos según Eurostat 2014).

“En España viven más personas en un inmueble propio (78 %) que en Alemania (52 %)”

Una crisis persistente, unida a una sobre-oferta de inmuebles, que se hace especialmente palpable en algunas zonas, y que conduce a la correspondiente depreciación, empujan a muchos ciudadanos al igual que a una parte importante de las empresas del sector de la construcción y a promotores a situaciones adversas. Llegado a éste punto nada resulta más fácil que dejar de afrontar aquellos gastos cuyo impago provoca consecuencias especialmente dilatadas en el tiempo o de escasa entidad.

Es cierto, que el impago de las cuotas conlleva la pérdida temporal del derecho al voto. Pero mientras no se debatan asuntos de especial relevancia o se esté ante la adopción de acuerdos muy controvertidos, muchos no sentirán dicha limitación como especialmente significativa. Antes de adoptar medidas de mayor envergadura, para proceder al cobro de la deuda, como lo sería por ejemplo una reclamación judicial, se tendrá que adoptar el correspondiente acuerdo por parte de la Comunidad, y el comunero moroso conocerá éste paso a tiempo, pudiendo en su caso proceder a saldar la deuda, para evitar males mayores. Sin embargo, tampoco es extraño, que los vecinos se resistan a dar éste paso. Lazos de amistad, compasión o simplemente dejadez conducen con frecuencia a una situación en la cual el moroso no tiene nada que temer (durante mucho tiempo).

Si se trata de impagos aislados, muchas Comunidades de Propietarios podrán asumir la pérdida temporal de algunos ingresos con cierta facilidad. Cuando se eleva el número de morosos – entre otras razones porque con el paso del tiempo más y más comuneros toman ejemplo de la conducta de los deudores – sin embargo es fácil que cualquier Comunidad a la larga despierte ante la falta de medios, en un caos de trabajos de mantenimiento acumulados y reparaciones pospuestas. Cuando existan elementos comunes tales como ascensores o piscinas comunitarias, su mantenimiento requiere de inversiones periódicas o pagos mensuales. En caso de no poder afrontar dichos desembolsos, debido a la pérdida de ingresos, su falta de funcionamiento puede mermar significativamente la calidad de vida en el seno de la Comunidad. Si una Comunidad se ve incapacitada de afrontar por ejemplo el pago del recibo de la luz, esto hasta puede desembocar en la pérdida de habitabilidad de la totalidad de la finca.

No puede extrañar por ello, que el ingenio de algunas Comunidades se ha visto agudizado, para encontrar medios igual de eficaces como curiosos, pero de dudosa legalidad o incluso irreconciliables con ésta, para fomentar la voluntad de pago de los comuneros morosos.

Así podemos encontrar, por ejemplo, estatutos que establecen la prohibición a los vecinos deudores de hacer uso del club social de la Comunidad, lo que fue declarado ilegal por parte de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sec. 6ª, 1121/2001, de 29 de Diciembre, y cuya resolución cabe considerarse ajustada a derecho. Sin embargo, hay que destacar, que la Dirección General de Registro y Notariado adoptó la posición justamente contraria cuando tuvo que decidir si semejante cláusula sería inscribible en el Registro, argumentando, que mientras no se trate de la prohibición de poder hacer uso de elementos comunes imprescindibles para el adecuado uso de un elemento privativo, tal cláusula sería legal.

“Nada impresiona más a un moroso que la voluntad de procedimiento judicial de la Comunidad”

Muy común y generalmente aceptado, es el establecimiento de recargos e intereses de demora, mientras que éstos se sitúen en un marco razonable. Frecuentemente podemos encontrar acuerdos que establecen un pequeño interés moratorio que no llega a superar un decimal. Tampoco es raro encontrar un interés moratorio de hasta el 20 % calculado sobre las cuotas adeudadas. Aunque dichas penalizaciones pueden significar una importante carga adicional, son numerosas las resoluciones judiciales que les atribuyen legitimidad (AP Alicante, Sec. 5.ª, 349/2007, de 15 de Noviembre). Duplicar la deuda original por otro lado ha sido valorado como excesivo (AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 470/2006, de 21 de julio). En cualquier caso habrá que ser cauteloso al aplicar cualquier recargo, ya que generalmente no se le puede atribuir de forma retroactiva, quedando sometidos al recargo solo aquellos impagos que se producen con posterioridad al acuerdo que estableció la pena descrita (AP Madrid, Sec. Sentencia nº 324/2015, de 6 de Octubre de 2015). La mejor receta sin embargo sigue siendo atajar dichos problemas de forma decidida. Nada impresionará más a un moroso, que tener la certeza que la Comunidad (una vez alcanzado un importe determinado o un número de cuotas adeudadas) reclamará los impagos mediante el oportuno procedimiento judicial, si no fuese exitosa una primera reclamación extrajudicial.


Ingmar Hessler. Der Autor ist deutscher Rechtsanwalt, spanischer Abogado und vereidigter Übersetzer und Dolmetscher für die spanische Sprache. Im Juli 2015 wurde das von ihm verfasste Werk «Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien» veröffentlicht. Er berät und vertritt seine Mandantschaft spanienweit. www.hesslerdelcuerpo.com – info@hesslerdelcuerpo.com


Este texto fue traducido o revisado por Blasco Traducciones – http://www.blasco-traducciones.com/


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